Wat het slopen van een bedrijfsruimte per vierkante meter doet

Bij een bedrijfsruimte wordt bijna altijd om een prijs per vierkante meter gevraagd, en bij ons bestaat die niet als één getal. Een unit van tweehonderd vierkante meter met een systeemplafond en een dunne dekvloer is ander werk dan een loods met een vloer van twintig centimeter en dubbele wapening. Hieronder staat per onderdeel wat wij rekenen en wat een bedrijfspand anders maakt dan een woning.

6 minuten lezen

De vloer bepaalt de rekening

Een dekvloer tot acht centimeter breken wij voor €55 tot €75 per vierkante meter exclusief btw. Een constructievloer van tien tot vijftien centimeter met lichte wapening kost €75 tot €100 per vierkante meter exclusief btw. Een zware bedrijfsvloer, of een vloer met een dikke of dubbele wapeningsmat, loopt van €100 tot €130 per vierkante meter exclusief btw.

Op vierhonderd vierkante meter is dat verschil tussen de onderkant en de bovenkant ruim €20.000 exclusief btw, bij exact dezelfde oppervlakte. Daarom is de dikte en de wapening het eerste dat wij vaststellen, met een kernboring of een proefvlak, en niet iets dat wij uit het bouwjaar afleiden. In de loodsen op de bedrijventerreinen van IJmuiden, Beverwijk en rond Hoofddorp zitten vloeren die zwaarder zijn uitgevoerd dan de tekening zegt, omdat er een heftruck of een stelling op heeft gestaan.

Wat er in een unit boven de vloer zit

Een unit of een winkelruimte strippen is in volume weinig en in onderdelen veel: systeemplafond met rasters en inbouwspots, metalstud scheidingswanden met isolatie, kabelgoten, luchtkanalen, een pui met glas, vloerbedekking en een toiletgroep. Dat werk rekenen wij per onderdeel en per vlak, en niet in één tarief voor de hele ruimte, omdat de verhouding tussen die onderdelen van unit tot unit volledig verschilt. Een pui met glas is een dag met twee man en zuignappen, en een systeemplafond van tweehonderd vierkante meter is een halve dag.

Het staal en het aluminium dat daar uitkomt is wel geld waard. Kanalen, goten, rasters, puien en stellingen leveren bij een bedrijfsruimte een stroom op die bij een woning nauwelijks bestaat, en wij verrekenen die opbrengst in de prijs die je vooraf krijgt. Dat is in IJmuiden en Beverwijk, waar wij veel in loodsen en bedrijfsunits werken, regelmatig het verschil tussen twee bedragen die er anders hetzelfde uitzien.

Sparingen, kernboringen en de wapening

Een wand of vloer van gewapend beton tot twintig centimeter zagen en uitnemen kost €95 tot €150 per vierkante meter exclusief btw. Bij twintig tot dertig centimeter of een dubbele wapeningsmat is dat €150 tot €205 per vierkante meter exclusief btw, en boven de dertig centimeter of bij voorgespannen beton €205 tot €260 per vierkante meter exclusief btw. Een sparing in een bestaande vloer zagen rekenen wij per strekkende meter, €75 tot €140 exclusief btw.

Doorvoeren gaan met een kernboor: tot tweehonderd millimeter €85 tot €145 per stuk exclusief btw, van tweehonderd tot driehonderdvijftig millimeter €145 tot €260 per stuk exclusief btw. Raakt de ingreep de draagconstructie, dan hoort er een constructieberekening bij, en die begint bij €395 exclusief btw. Bij voorgespannen vloeren en bij kanaalplaten is dat geen formaliteit: op de verkeerde plek zagen haalt de draagkracht uit het hele veld.

Een pand dat in bedrijf blijft

Het grootste verschil met een woning is dat de omgeving doorgaat. Een winkel ernaast die open is, een buurunit die produceert, een laad- en losplek die bereikbaar moet blijven: dat bepaalt de werktijden meer dan de klus zelf. Rond de Breestraat in Beverwijk en de Lange Nieuwstraat in IJmuiden werken wij daarom regelmatig buiten de openingstijden, en op de bedrijventerreinen juist op de rustigste dag van de week.

Daar hangt een eigen voorbereiding aan vast: een afzetting die een werkend pand niet blokkeert, stofschotten met onderdruk tegen de scheiding met de buurunit, en afspraken over wie de sleutel heeft en wie het alarm uitzet. Wij zetten die punten in de offerte, want ze kosten uren en ze zijn de eerste dingen die bij een goedkoper bedrag zijn weggelaten. Een ploeg buiten de openingstijden kost ons meer dan een dagploeg, en dat staat als eigen regel op de offerte in plaats van verstopt in het uurtarief.

Casco terugbrengen voor de verhuurder

Bij een huurpand is de opdracht zelden slopen maar casco terugbrengen, en wat casco is staat in het huurcontract. Soms betekent het alleen de eigen voorzieningen eruit, soms ook de scheidingswanden, de vloerbedekking, de pui en de toiletgroep die de vorige huurder had aangebracht. Wij vragen die demarcatielijst op voordat er een prijs onder ligt, want een regel verschil in dat contract is tienduizend euro verschil in het werk.

Wat wij daarbij meeleveren is een fotoserie van de opleverstaat per ruimte, inclusief de plekken waar iets heeft gezeten. Dat is bij een huurbeëindiging het stuk waar de discussie over gaat, en een foto is op dat moment het enige dat telt. Wat wij niet doen is het pand opnieuw afbouwen: nieuwe wanden, schilderwerk en vloerafwerking zijn werk van de afbouwer.

Asbest in bedrijfspanden

In loodsen en bedrijfsruimtes van voor 1994 zit asbest op andere plekken dan in woningen. Golfplaten en lichtstraten op het dak, vlakke gevelplaten, een brandwerende laag op staalconstructie, pakkingen in luchtkanalen en kokers rond leidingen. Een inventarisatie kost €450 tot €1.100 exclusief btw, een golfplaten dak tot honderd vierkante meter saneren €1.100 tot €2.600 exclusief btw en bij grotere oppervlaktes rekenen wij €22 tot €45 per vierkante meter exclusief btw.

Bij een binnensanering met een gesloten werkgebied loopt dat op naar €2.600 tot €4.200 exclusief btw, en bij een groot dak of een sanering met containment naar €4.200 tot €6.500 exclusief btw. Daarna volgt een vrijgavemeting door een onafhankelijk laboratorium voor €275 tot €450 exclusief btw, en pas na die schriftelijke vrijgave mag de ruimte weer gebruikt worden. Bij een pand dat in bedrijf blijft is dat de post die de planning bepaalt.

Wat de afvoer bij een bedrijfspand anders maakt

De hoeveelheden zijn een orde groter. Vierhonderd vierkante meter vloer van vijftien centimeter is zestig kubieke meter beton en ruim honderddertig ton, en dat zijn negen tot tien volle vrachten. De verwerking van betonpuin kost €35 tot €65 per ton exclusief btw, dus daar praat je over duizenden euro’s die niet in een vierkantemeterprijs horen te verdwijnen.

Daarbij telt de afstand tot de verwerker mee. Vanuit de IJmond, Zaandam en het westelijk havengebied van Amsterdam zitten de brekers en de verwerkers dichtbij en kost een rit weinig rijtijd; vanaf een bedrijfsruimte bij Schagen of Den Helder is elke rit een half uur langer, en bij tien vrachten is dat een werkdag rijtijd. Bij een zakelijke opdracht leveren wij de weegbonnen per stroom, zodat de cijfers in je eigen rapportage kloppen.

Wat gewapend beton slopen kost

De bandbreedte voor deze dienst, exclusief btw per m², afgezet tegen de duurste dienst in dezelfde eenheid.